Все про страхование ипотеки

Страхование ипотеки – специфичный финансовый продукт, используемый для стабилизации банковской системы. Термином обозначается механизм защиты кредиторов на случай дефолта заемщика. Его применяют в целях покрытия задолженности, не погашенной в результате обращения взыскания на залоговое имущество. Снижение финансовых рисков производится за счет банка с учетом регламентов и нормативов ЦБ РФ. Инструмент относится к категории профессиональных. Однако на бытовом уровне так именуют весь комплекс страховок, сопровождающих ипотечное кредитование.

Основные понятия и цели

При выдаче крупных займов на длительный срок банки требуют от клиентов гарантий. В случае с ипотекой основным обеспечением становится недвижимое имущество. Объекты отличаются относительно стабильной стоимостью и неизменными техническими характеристиками. Этажность, площадь, габариты – эти показатели считаются постоянными величинами. Изменения могут быть обусловлены реконструкцией или неотделимыми улучшениями. Такие действия требуют оформления разрешительной документации, а потому легко прогнозируются.

Тем не менее, 100-процентной гарантии залог недвижимости дать не может. Капитальные сооружения нередко разрушаются (повреждаются) в результате стихийных бедствий, пожаров, противоправных действий. От этого риска спасает условие о страховании. Статья 31 закона 102-ФЗ вменяет заемщикам в обязанность покупку полиса. Именно залогодатель должен позаботиться о сохранности объекта.

Страховка квартиры при ипотеке отвечает интересам обеих сторон сделки:

  1. Заемщик-залогодатель. В случае повреждения или полного уничтожения имущества, страховая компания выплатит возмещение. Сумма будет рассчитываться по рыночной стоимости недвижимости. Часть средств направят на погашение ипотечного кредита, а остаток выдадут заемщику в качестве компенсации убытков.
  2. Банк. Кредитор получает гарантию возврата средств даже при утрате предмета залога.

Дополнительные защитные опции в форме страхования жизни, здоровья, трудоспособности, гражданской ответственности, титула подключаются заемщиком по желанию. Навязывать услуги клиентам запрещено.

Виды ипотечного страхования

Статья 31 закона 102-ФЗ описывает сразу несколько элементов системы защиты от рисков. Каждый из них обладает своей спецификой.

Объект страхования

Категория

Краткая характеристика

Предмет залога

Обязательно за счет заемщика

Покрытие убытков предусматривается на случай уничтожения или повреждения ипотечной недвижимости. Страховка приобретается на весь срок кредитования. Ее можно оплачивать единовременно либо частями (1 раз в год). Размер премии зависит от рыночной стоимости имущества, а также условий кредитного договора.  

Жизнь и здоровье заемщика

Добровольно за счет должника

Выплаты производятся, если заемщик умрет или утратит трудоспособность. Стоимость полиса рассчитывается с учетом остатка задолженности, пола, возраста и характера трудовой деятельности. Выгодоприобретателем признается банк-залогодержатель. Формально страховка является добровольной. Однако без нее заявку на кредит отклоняют либо повышают годовую процентную ставку.

Титул

Защита предоставляется от риска оспаривания прав собственности на ипотечную квартиру. Полисом покрываются убытки на случай обжалования купли-продажи. Если сделка будет признана недействительной, убытки покроет страховая компания. Срок действия полиса обычно не превышает 3 лет с момента регистрации недвижимости на залогодателя. Это обусловлено общими правилами исковой давности (ст. 196 ГК РФ).

Гражданская ответственность заемщика

Этот вид страхования защищает от риска нарушения кредитного договора, а премия уплачивается единовременно. Право на соразмерное снижение стоимости полиса появляется при погашении займа на 1/3 и более. При наступлении оговоренных в страховке обстоятельств, компания берет на себя погашение штрафных санкций, процентов и прочих требований банка. Полис покрывает задолженность, оставшуюся после обращения взыскания на ипотечное имущество. Этот продукт используется, если претензии кредитора оказались выше реализационной стоимости залоговой недвижимости. Сумма компенсации не должна превышать 50% от основной задолженности (п. 6 ст. 31 закона 102-ФЗ).

Финансовые риски кредитора

Добровольно за счет банка

Соглашение предусматривает выплату, если стоимости залога и страховок заемщика недостаточно для удовлетворения требований банка. Основанием становится документально подтвержденный убыток. Штрафы и пени по займу в расчет не принимаются.

При досрочном погашении ипотеки страхователь получает право на возмещение излишне оплаченной премии. Потребовать возврата можно по договорам защиты от гражданской ответственности и финансовых потерь банка. Расчет компенсации производится пропорционально неиспользованному времени (п. 7 ст. 31 закона 102-ФЗ).

Какие риски покрывает ипотечное страхование

Основания выплаты возмещения оговариваются правилами и зависят от типа полиса. Перечень обстоятельств, признаваемых страховыми событиями, обязательно прописывается в договоре. В отсутствии этого раздела сделку нельзя считать состоявшейся.

Предмет залога

Жизнь и здоровье заемщика

Титул

Гражданская ответственность заемщика

Финансовые риски кредитора

Разрушение или повреждение ипотечной недвижимости в результате:

  • землетрясений, наводнений, ураганов и других проявлений стихии;
  • возгораний;
  • преступных действий;
  • строительных дефектов;
  • террористических актов;
  • падения деревьев, обрушения близлежащих конструкций;
  • наезда транспортных средств;
  • техногенных катастроф и аварий;
  • падения воздушных объектов и другое.

Основаниями возмещения признаются:

  • смерть заемщика либо признание его умершим/безвестно отсутствующим;
  • инвалидность 1 и 2 групп;
  • утрата трудоспособности на период от 2 месяцев.

Не запрещено дополнять программы защиты на случай рождения детей, потери одного из кормильцев семьи, увеличения иждивенцев. Законодательно минимальная продолжительность болезни для целей страхования не закреплена. Не исключено, что в скором времени появятся полисы для выплаты по которым достаточно стандартного листа нетрудоспособности.

Компенсация выплачивается при наличии вступившего в силу судебного решения о недействительности договора купли-продажи ипотечной недвижимости. Так, полисом может предусматриваться покрытие на случай

  • отчуждения имущества без согласия супруга или иного совместного собственника;
  • неисполнение обязательств перед «дольщиками»;
  • подтверждения невменяемости продавца в момент сделки;
  • мошенничества;
  • продажи с нарушением интересов несовершеннолетних или иных недееспособных граждан;
  • отмены приватизации;
  • аннулирования сделки в рамках банкротства продавца.

Страховым случаем признается неспособность клиента погасить ипотечный кредит. При этом причины не должны зависеть от воли заемщика. Распространенным основанием является потеря работы в связи с ликвидацией предприятия или сокращением штата.

Основанием компенсации становятся убытки банка, обусловленные невозможностью взыскания полной задолженности по ипотечному договору. В перечень могут входить банкротство заемщика, уничтожение предмета залога, недостаточное покрытие по обязательной страховке.

Единого перечня не существует. Он определяется программой страховой компании, требованиями банка и пожеланиями заемщика.

При этом соглашения содержат исчерпывающие списки событий, не признаваемых основанием выплат. Таковыми являются все виновные действия страхователя или выгодоприобретателя. Яркими примерами служат оговорки об уничтожении имущества в состоянии алкогольного опьянения, фиктивном или преднамеренном банкротстве, самоубийстве. Нередко в перечень включают военные действия. Если речь идет о защите от риска утраты здоровья, исключениями могут признаваться и отдельные болезни. Впрочем, подход не получил одобрения в отечественных судах. В определении № 306-АД18-5986 ВС РФ указал на недопустимость дискриминации ВИЧ-инфицированных людей, а также пациентов с диагнозом СПИД.

Вам будет интересно прочитать
Стоит ли делать страхование жизни при ипотеке Стоит ли делать страхование жизни при ипотеке
 

Из чего складывается стоимость полиса

В 2022 году оформить ипотечное страхование можно в онлайн-режиме. Правила предоставления защиты от рисков, тарифы и дополнительные условия публикуются на фирменных сайтах. Подписание договоров производится с применением цифровых подписей или верифицированных аккаунтов на портале государственных услуг.

На стоимость полисов влияет:

  • объект защиты;
  • перечень страховых случаев;
  • минимальная и максимальная суммы возмещения;
  • срок;
  • стоимость предмета залога;
  • остаток задолженности по кредиту;
  • количество сделок, совершенных ранее с объектом;
  • возраст, пол, состояние здоровья заемщика.

Кроме того, на цене отражается набор опций. Покупка базовой страховки залогового имущества обойдется значительно дешевле подключения к комплексным программам. Точную стоимость можно узнать, воспользовавшись онлайн-калькулятором на сайте выбранной компании или через сервис-агрегатор страховых компаний:

Пример: Житель Москвы 1986 года рождения заключает ипотечный договор со Сбербанком РФ на сумму 5 000 000 рублей. Он оформляет только страховку предмета залога – квартиры в новостройке. На момент подачи заявки жилье еще не сдано в эксплуатацию и не передано в собственность гражданина. Годовая ставка по кредиту составляет 10%. Стоимость же полиса в компании «Ингосстрах» на 1 год будет равна 7 500 рубляс. Если клиент пожелает одновременно застраховать свою жизнь и здоровье, придется заплатить еще 12 335 рублей.

Важно! Ответственность за достоверность и полноту информации, передаваемой страховой компании, лежит на клиенте. Обман приведет к лишению возмещения.

Чем грозит отказ от оплаты услуги

О намерении приобрести страховку заемщик уведомляет банк при подаче заявки. Формы анкет стандартизированы, а потому уклониться от ответа не получится. Если потенциальный клиент не желает покупать полис, кредитор попросту откажет в заключении договора. Соглашение о займе не является публичным, а потому принудить к сотрудничеству финансовую организацию нельзя.

Нежелание продлять страховку по действующему ипотечному кредиту грозит должникам разбирательством. Если речь идет о защите предмета залога, договор могут расторгнуть. У банка появится право требовать единовременного погашения задолженности. Последствия уклонения от покупки полисов добровольных программ зависят от содержания ипотечного соглашения. Кредитор сможет ужесточить условия, например, повысить процентную ставку на несколько пунктов.

Банкам запрещено навязывать клиентам услуги. Ограничение распространяется и на страховые продукты. Бороться с практикой принуждения заемщиков помогает «период охлаждения». Так называют срок, в течение которого страхователь может отказаться от договора и вернуть уплаченную премию. Правило действует с 01.01.2018 года. Минимальный период равен 14 дням, однако страховые компании вправе его увеличивать (указания № 450-У от 21.08.2017). На нарушение предписаний россиянам предложено жаловаться в ЦБ РФ.

Страхование ипотеки

Коротко о сроках ипотечного страхования

Период действия полисов по добровольным программам устанавливается по согласованию сторон. Наибольшее распространение в практике получили договоры на 12 месяцев. Часто сделки пролонгируются ежегодно до полного погашения займа.  

Страхование предмета залога является неотъемлемой частью ипотеки, а потому оформляется на весь срок кредитования. Защита титульного владения устанавливается до истечения исковой давности (3 года). Однако ограничений по периоду действия здесь нет.

Таким образом, страхование ипотеки включает сразу несколько инструментов. Каждый из них используется по определенным правилам. Однако обязательной для всех заемщиков становится лишь защита предмета залога.

Подписаться на рассылку
С политикой конфиденциальности ознакомлен

Вам это точно будет интересно
Что такое страхование гражданской ответственности?

Что такое страхование гражданской ответственности?

Страхование гражданской ответственности физических лиц – специфическая отрасль защиты от рисков. Основной задачей здесь становится обеспечение имущественных интересов.

27.05.2020

Обязательно ли страхование недвижимости при ипотеке?

Обязательно ли страхование недвижимости при ипотеке?

Страхование недвижимости при ипотеке является обязательным условием для предоставления кредита – без такой страховки банк может отказать в его выдаче или досрочно расторгнуть уже заключенный ипотечный договор.

17.06.2020

Стоит ли делать страхование жизни при ипотеке

Стоит ли делать страхование жизни при ипотеке

Страхование жизни при ипотеке не является обязательным. Статья 31 закона 102-ФЗ не ставит такого условия.

17.06.2020

А вот это наверняка
Ваши права на работе в связи с коронавирусом: оплата карантина и законность запретов

Ваши права на работе в связи с коронавирусом: оплата карантина и законность запретов

Оплата карантина в 2020 году производится согласно трудовому законодательству и правилам социального страхования. Право на выплаты сохраняют трудоустроенные граждане в режиме самоизоляции и дистанционные работники. Кроме того, получить компенсацию могут сотрудники в период вынужденного простоя.

07.04.2020

Кто в России зарабатывает больше всех

Кто в России зарабатывает больше всех

Самые прибыльные профессии из года в год меняются, но в Топ-10 России с самой высокой зарплатой, то слегка опускаясь, то поднимаясь, входят IT- специалисты, аналитики бизнеса, маркетологи, стоматологи, адвокаты, психотерапевты, госслужащие. Впрочем, не всё так просто.

03.03.2020