Что такое эскроу-счета
Эскроу-счета позволяют заблокировать средства заказчика до того момента, как исполнитель полностью закроет перед ним все свои обязательства. Основным назначением таких счетов является обеспечение сохранности средств заказчика – пока он не получит то, за что заплатил, исполнителю не перечислят деньги.
В статье подробнее расскажем о том, что говорит закон об эскроу-счетах, их преимуществах и недостатках, а также об их применении в долевом строительстве.
Краткое содержание
Эскроу-счета – что это простыми словами
Эскроу-счет – это специальный счет, на котором деньги, используемые для расчетов между сторонами сделки, замораживаются до наступления определенного события. Законодатель дает определение такого счета в ст. 860.7 ГК РФ, согласно которой эскроу-счет – это счет, предназначенный для учета и блокирования денежных средств, полученных им от владельца денег (например, покупателя квартиры) для передачи третьему лицу (например, застройщику) при возникновении определенных обстоятельств (например, передачи квартиры покупателю).
Пример с дольщиком и застройщиком приведен не случайно – с 1 июля 2019 года, в соответствии с ч. 1 ст. 15.4 Федерального закона «Об участии…» от 30.12.2004 № 214-ФЗ, стало обязательным использование эскроу-счета в долевом строительстве.
Чтобы открыть эксроу-счет при покупке недвижимости, необходимо заключить трехсторонний договор. Его участниками являются:
- участник долевого строительства – будущий владелец квартиры в новостройке;
- застройщик;
- банк.
В долевом строительстве эскроу-счета работают так:
- покупатель открывает в банке эскроу-счет;
- покупатель и застройщик заключают ДДУ – договор долевого участия;
- покупатель перечисляет деньги за будущую квартиру на открытый банковский счет;
- после того, как стройка будет завершена, а квартира передана дольщику, деньги с эскроу-счета перечисляются на счет застройщика.
Плюсы и минусы счета эскроу
Чтобы понять всю суть эскроу-счета, нужно оценить его преимущества и недостатки.
К плюсам такого счета относятся:
- возможность заморозки средств заказчика до момента исполнения застройщиком своих обязательств;
- в случае, если застройщик не сможет исполнить свои обязательства и не закончит стройку, банк вернет вам ваши деньги;
- счет открывается абсолютно бесплатно – платить комиссию за обслуживание не придется;
- со счета эскроу не могут быть списаны деньги в счет погашения текущих долгов (например, по алиментам или кредитам) (ч. 4 ст. 860.8 ГК РФ).
Недостатками счета эскроу являются:
- отсутствие процентов за использование денег банком – мы привыкли, что при открытии банковского вклада мы получаем пусть небольшие, но все-таки проценты за то, что банк использует наши деньги; в случае с эскроу-счетом надеяться на бонусы от банка не придется – проценты на нахождение средств в банке не начисляются;
- максимальный размер страхового возмещения по счетам-эксроу – 10 000 тыс. рублей; именно эту сумму вы получите в том случае, если у банка, в котором вы открыли счет, вдруг отзовут лицензию (ч. 3 ст. 12.2 Федерального закона «О страховании…» от 23.12.2003 № 177-ФЗ);
- право на работу со счетами эскроу имеют не все кредитные организации – полный и актуальный перечень аккредитованных банков можно найти на сайте Центробанка;
- средства депонируются банком – это значит, что вы не сможете получить даже часть из них даже в случае крайней необходимости.
Есть ли риски при покупке квартиры в новостройке через эскроу-счет
Несмотря на то, что внедрение эскроу-счетов в практику долевого строительства осуществлялось с целью защиты покупателя от всевозможных рисков, стоит знать, что проблемы при заключении ДДУ могут возникнуть и в том случае, если деньги не были перечислены напрямую застройщику. Перечислим наиболее вероятные риски, которые могут поджидать дольщика при покупке квартиры в строящемся доме с помощью счета эскроу:
- В том случае, если стройка заморожена, а дольщик хочет получить именно квартиру, а не деньги, которые в течение долгого времени были размещены на счете в банке, ему придется включаться в реестр дольщиков и защищать свои права в общем порядке.
- Если дольщик решит, что квартира от застройщика, находящегося в процессе банкротства, ему не нужна, деньги ему вернут. Но не только без процентов за все время, которое они пролежали в банке, но и без учета инфляции – если год назад вы могли оплатить собственными средствами 50% от стоимости квартиры, то вполне вероятно, что сегодня вы оплатите только 40%.
- Если вы купили квартиру в ипотеку, проценты за пользование кредитом в течение всего времени строительства вам также никто не вернет. Впрочем, с этой проблемой может столкнуться любой дольщик, а не только тот, который перечислил деньги на эскроу-счет.
Что нужно знать при покупке жилья на этапе строительства с помощью эскроу-счета
Вступая в долевое строительство с использованием эскроу-счета, важно знать и помнить о следующих ключевых моментах:
- С эксроу-счетами работают не все банки – прежде чем заключить договор с застройщиком, стоит выяснить, может ли открыть такой счет выбранная вами кредитная организация.
- Если банк-кредитор счета эскроу не открывает, можете оформить ипотеку в одном банке, а счет – в другом. Законом это не запрещено.
- Чтобы открыть счет, потребуется представить в банк не только свой паспорт, но и оригинал договора долевого участия – в противном случае в оформлении счета вам откажут.
- Помните о том, что защита Агентства страхования вкладов распространяется только на 10 000 тыс. рублей – если вы вносите на счет большую сумму, стоит быть готовым к тому, что ее часть может сгореть в случае отзыва лицензии у банка.
В каких банках открывают
Полный перечень банков, в которых вы можете открыть эскроу-счет, есть на сайте Центробанка. Среди популярных банковских организаций – Сбербанк, ВТБ, Россельхозбанк и пр. Если не хотите изучать информацию, представленную Центробанком, можете сделать запрос напрямую в выбранный банк – вам обязаны предоставить сведения о том, оказывает ли он услуги по открытию эскроу-счетов, и на каких условиях.
Все о порядке вступления в наследство
Вступление в наследство – процедура официального принятия имущества усопшего гражданина. Решение принимается членами семьи или иными близкими лицами добровольно.
09.07.2020
Что такое кредитный потребительский кооператив и для чего он создается
Кредитный потребительский кооператив (КПК) – оптимальная форма взаимной финансовой помощи для тех, кто живет в небольших населенных пунктах, где нет банковских отделений, и оформить кредит не представляется возможным.
02.03.2020
Что такое закладная на квартиру по ипотеке?
Закладная на квартиру при ипотеке оформляется по правилам главы 3 закона 102-ФЗ.
09.06.2020
Помощь государства гражданам в связи с коронавирусом
Поддержка граждан в связи с коронавирусом обеспечивается за счет средств бюджета. Помощь оказывают адресно с учетом финансового и социального положения россиян.
21.04.2020
Самые реальные способы заработка в интернете без вложений и рисков
В статье я разберу 5 рабочих способов заработка в интернете, которые могут стать для вас полноценным источником доходов и еще 5, которые можно рассматривать лишь как дополнительный источник получение прибыли в сети.
18.06.2020