Что такое задаток: порядок оформления и судебная практика

Юридическое определение задатку дает статья 380 ГК РФ. Термин используют для обозначения денежной суммы, передаваемой в счет исполнения обязательства. Средства служат гарантией заключения и исполнения договора в будущем. С первого взгляда задаток мало отличается от аванса или предоплаты. Правовые особенности проявляются в случае отказа от сделки.

Если вина лежит на лице, передавшем деньги, получатель вправе удержать их в счет погашения убытков. В обратной ситуации придется перечислить пострадавшему партнеру двукратный размер. Кроме того, сумма возвращается при невозможности сотрудничества по независящим от сторон основаниям.

Как оформить договор

Соглашение о задатке должно быть составлено в письменной форме. Стороны могут подписать традиционный двусторонний контракт, обменяться документами или включить условие в основной договор. В тексте обязательно прописывать юридическую природу передаваемых средств.

Отсутствие специальной оговорки переведет их в статус аванса или предоплаты. При этом задатком покрывается лишь то обязательство, которое участники согласовали до внесения обеспечения.

Судебная практика

Российские суды регулярно рассматривают споры, связанные с задатком. Особый интерес у практикующих юристов вызывают позиции, озвученные ВС РФ. Так, высшая инстанция однозначно высказалась по следующим вопросам:

1. Отсутствие предложения о заключении сделки. В 2012 году граждане договорились о покупке жилого дома. Сделка должна была состояться в течение 12 месяцев. В обеспечение обязательств будущий покупатель передал собственнику недвижимости 50 000 рублей. Однако предложений о подписании основного контракта гражданин не дождался. Первая инстанция посчитала сумму авансом, указав на необходимость ее возврата истцу. Апелляция назвала денежные средства задатком, но вину за неисполнение соглашения возложила на покупателя. Коллегия ВС РФ исправила ошибки. Деньги являлись задатком. Бездействие же сторон, по мнению судей, не свидетельствовало о недобросовестности. В этой ситуации обязательство прекратилось. Дело № 33-28207/17 вернули на новое рассмотрение.
2. Экономический смысл имеет значение. В 2015 году между участниками было заключено соглашение о задатке в размере 30 000 рублей. Стороны договорились в будущем совершить продажу квартиры. Однако сделка сорвалась по вине продавца. В первой инстанции обманутому покупателю удалось взыскать только часть компенсации. Поскольку основное обязательство оформлено не было, суд посчитал денежные средства авансом. Впоследствии спор передавался в апелляцию и кассацию. К единому мнению служители Фемиды не пришли. Точку в разбирательстве поставил ВС РФ. Коллегия усмотрела в соглашении о задатке признаки предварительного договора. Оснований же отнесения переданной суммы к авансу не имелось (определение ВС РФ № 37-КГ16-6 от 28.06.2016).
3. Акцент на терминологию и изначальный смысл. В 2013 году граждане заключили предварительный договор о покупке квартиры с земельным участком. Одновременно стороны подписали соглашение о задатке в размере 100 000 рублей. Однако впоследствии покупатель от приобретения недвижимости отказался и обратился в суд с иском о возврате денежных средств. Заявитель настаивал на признании суммы авансом по несостоявшейся сделке. Первая инстанция в требованиях отказала, вторая взыскала с ответчика 100 000 рублей. Исправить ошибку удалось только в ВС РФ. Коллегия обратила внимание на названия. В тексте передаваемые средства прямо именовались задатком. Кроме того, участники четко прописали обязательство, которое обеспечивается суммой. В результате требования истца удовлетворили (определение ВС РФ № 18-КГ16-29 от 19.04.2016).

Таким образом, позицию судов по спорам о задатке можно считать однозначной. Служители Фемиды придерживаются буквального толкования пунктов в договорах, пресекают попытки перевода обеспечения в категорию авансовых платежей, а также внимательно изучают причины отказа от сделки.